Minder hypotheken
Volgens het Hypotheken Data Netwerk is het aantal aanvragen voor hypotheken in augustus gehalveerd ten opzichte van dezelfde periode een jaar geleden. In juli was de vraag juist 30 procent gestegen als gevolg van de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6 naar 2 procent. Sinds 1 augustus gelden strengere normen voor hypotheken. Zo zijn verbouwingen niet meer geheel financierbaar met de hypotheek, net zo min als een deel van de aankoopkosten. Je moet als koper nu meer eigen geld meebrengen. "De regels zijn abrupt geïntroduceerd. Kopers zijn verrast en zeggen 'we komen wel terug als we hebben gespaard'", zegt directeur Paul van der Meijs van De Hypotheker in het AD.
Gesprek
De banken zijn in gesprek met de toezichthouder op de financiële markten AFM en het ministerie van Financiën om meer vrijheid te krijgen bij de verstrekking van hypotheken. Een woordvoerder van de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) bevestigde berichtgeving hierover in De Telegraaf van vandaag. De banken willen meer ruimte krijgen om in individuele gevallen hogere hypotheken te kunnen verstrekken. De laatste weken is veel rumoer ontstaan over de strengere hypotheeknormen die banken sinds 1 augustus hanteren. Volgens de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) kunnen kopers maximaal 106 procent van de aankoopwaarde van een huis financieren. De praktijk laat daardoor weinig ruimte in individuele gevallen hogere hypotheken te verstrekken als dat verantwoord is. Vooral voor starters en zzp'ers die een huis willen kopen, kan dat belemmerend werken. Makelaars en hypotheekadviseurs klagen erover dat de aangescherpte normen de doorstroming op de woningmarkt tegenhouden. De banken willen wel meer maatwerk leveren, maar hebben daar de toestemming voor nodig van de Autoriteit Financiële Markten (AFM).
De klad in de huizenbouw
Door de economische crisis zit behoorlijk de klad in de huizenbouw in het Westen.
En onder druk van de politiek en financiële instellingen zoals het IMF blijft in Nederland de
aftrekbaarheid van de hypotheekrente op de agenda staan. Met alle onzekerheid van dien.
Toch zijn de huizenprijzen in Nederland veel minder onder druk komen te staan dan in landen zoals de VS
of Groot Brittannië waar de recessie veel harder heeft toegeslagen.
In Amerika daalden de huizenprijzen
de laatste vijf jaar gemiddeld met 30%, waarbij de ene staat harder werd getroffen dan de andere.
Voor ons Europeanen komt daar nog eens bij dat in diezelfde periode de dollar 15% minder waard is geworden.
Ook al verkeerd de woningmarkt in die landen nog steeds in een penibele situatie, de kiem wordt toch gelegd voor een nieuw bullmarkt.
Zo hebben de Amerikanen ongeveer 1,5 miljoen nieuwe huizen per jaar nodig om de groei van de bevolking bij te houden. Door brand, slecht onderhoud, natuurrampen etc. komen daar nog eens 100.000 woningen per jaar bij. Samen dus 1,6 miljoen huizen.
Het aantal huizen dat gebouwd wordt haalt nauwelijks de helft van dit aantal, en dit gaat al jaren zo. De voorraad huizen die is opgebouwd in de jaren voor de crisis, wordt snel weggewerkt.
Een recente studie van Metrostudy toont aan dat het aantal huizen dat leeg of te koop staan in de 41 grootste steden van de VS nog maar een kwart zijn van het aanbod vijf jaar geleden en een fractie van het aanbod tien jaar geleden.
Nu is de vraag laag, maar dan zou je juist denken dat het aantal leeg of te koop staande panden zou stijgen.
Als de vraag ook maar enigszins zou oppikken, zou er in twee maanden theoretisch geen huis meer te vinden in deze steden. Uiteraard zijn er ook de nodige panden die te koop worden gezet omdat het tijdstip niet geschikt wordt geacht.
Er is evenwel een grote werkloosheid in de VS en de economische problemen zijn nog niet voorbij.
Maar hoe langer het duurt voordat de huizenbouw weer aantrekt, hoe nijpender het op termijn wordt.
Wanneer de vraag aantrekt, trekt men ook niet zomaar een blik huizen open.
Er moeten plannen worden gemaakt, bouwvergunningen worden aangevraagd en weer mensen worden aangetrokken.
Daar komt bij dat er serieuze inflatie dreigt. Geldontwaarding en dalende valuta’s zijn allemaal goede voedingsbodems voor stijgende prijzen van onroerend goed. Uiteraard blijft het adagium locatie, locatie, locatie. Misschien is bijvoorbeeld Detroit niet de beste keuze, maar ligt Florida met een gemiddelde prijsdaling van 40% meer voor de hand.
In het Verenigd Koninkrijk dreigt een zelfde tekort aan nieuwe huizen. De bevolking zal naar verwachting tussen 2010 en 2020 met ruim 4 miljoen inwoners stijgen. Meestal groeit het aantal huishoudens dan met een veel groter aantal. Toch belandde de huizenbouw in 2009 op het laagste niveau in 83 jaar. De Britten bouwen al jaren naar verhouding het minste aantal woningen in Europa en dus blijft ook daar de huizenbouw zwaar achter bij de bevolkingsgroei.
Behalve dat de onroerend goed prijzen in Groot Brittannië de afgelopen vijf jaar met 10% (Londen) tot 40% (Noord Ierland) zijn gedaald, is in diezelfde periode het Britse Pond ook nog eens met 30% in koers gezakt. Overigens denkt iets meer dan de helft van de Britten dat de huizen nog te duur zijn. Dat is logisch want met alle bezuinigingen en economische tegenwind klinkt iedere vraagprijs te hoog, zeker als je werkloos bent. Ook de rente heeft de neiging om te stijgen, wat de huizenprijzen verder onder druk kan zetten. Tenslotte zijn de banken terughoudend met het verstrekken van hypotheken.
Het aantal mensen dat moeite heeft om een hypotheek te vinden is weer verdubbeld.
Ook in Nederland blijft de nieuwbouw fors achter bij de vraag. Een provincie als Noord Holland kampt al jaren met een tekort van 30.000 woningen per jaar. Het aantal vooral kleinere bouwbedrijven dat failliet gaat of dreigt te gaan is de laatste jaren fors gestegen.
Een structureel tekort leidt uiteindelijk tot hogere prijzen, het is nog te vroeg maar de lange termijn voor de huizenmarkt ziet er her en der gunstig uit.
Michael Toorop, Managing Partner Persist Global Wealth Management Amstelveen.
